Компания по управлению недвижимостью «Валеско» – оказываем все виды услуг

 

Компания по управлению недвижимостью «Валеско» оказывает полный перечень услуг: вы можете заказать уборку помещений, управление арендой, услуги по управлению коммерческой недвижимостью, услуги по технической эксплуатации и многое другое. Качество наших работ позволяет нашим клиентам оперативно и с выгодой удовлетворить все возникающие потребности, связанные с эксплуатацией здания.

 

Все услуги по управлению недвижимостью от нашей компании

 

За 13 лет существования компания по управлению недвижимостью «Валеско» зарекомендовала себя как надежный партнер среди своих клиентов. Мы заботимся о безопасности и комфорте каждого клиента, поэтому выполняем все работы точно в срок и предлагаем максимально возможное количество услуг по управлению недвижимостью, чтобы наши заказчики могли заказать все работы у одного партнера.

В настоящее время мы работаем с заказчиками по пяти основным направлениям:

1. Технический аудит

2. Техническая эксплуатация, в том числе:

3. Оказание клининговых услуг, в том числе:

4. Услуги по управлению арендой

5. Ландшафтная архитектура и сервис

6. Искусственный интеллект на службе коммерческой недвижимости

 

Если вы хотите заказать техническую эксплуатацию, аудит или вам нужно заказать уборку территории, а также другие виды работ из указанного выше списка, то услуги от нашей компании по управлению недвижимостью будут оценены вами по достоинству.

Услуги технического обслуживания зданий от компании «Валеско»

 

Техническая эксплуатация зданий – комплекс мероприятий, обеспечивающих безотказную работу инженерных систем и конструкций здания в течение нормативного периода службы при условии использования здания по его назначению в соответствии с проектом. Компания «Валеско» предоставляет различные виды услуг технического обслуживания зданий в Москве и области. Заказать их вы можете, позвонив нам по указанным телефонам. Сотрудники ответят на все вопросы и помогут определиться с выбором услуг для решения ваших задач.

 

Организация технической эксплуатации зданий и сооружений

 

Техническая эксплуатация зданий и сооружений включает в себя обеспечение нормального функционирования здания в соответствии с его функциональным назначением, обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение всего срока службы, обеспечение установленного уровня безопасности, обеспечение безаварийной работы инженерно-технических систем здания.

Техническое обслуживание систем здания подразумевает под собой обеспечение нормативных режимов и параметров работы оборудования, наладки инженерного оборудования, технических осмотров несущих и ограждающих конструкций.

Регламенты ремонтов делятся на две основные группы: это текущий и капитальный ремонт. Санитарное содержание зданий состоит из разных по периодичности и видам работ, регламентов уборки общественных помещений, придомовой территории, сбора мусора. Основные цели технической эксплуатации здания состоят в обеспечении безотказной работы его инженерных систем, соблюдении приемлемых и установленных законом санитарно-гигиенических условий, корректной эксплуатации инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий.

Продолжительность корректной работы инженерных систем здания и его конструкций, как правило, отличается, поскольку срок службы отдельных элементов здания может быть в несколько раз меньше нормативного срока службы всего здания. Для определения нормативного срока службы и организации корректной технической эксплуатации зданий принимают безотказный срок службы основных несущих элементов – фундаментов и стен. Безаварийная и безопасная эксплуатация здания требует в течение всего срока его использования регулярной замены элементов или систем, срок службы которых подходит к концу в соответствии с установленными регламентами технического обслуживания и эксплуатации сооружений.

Элементы и инженерные системы здания требуют регламентных работ по наладке, ремонту и восстановлению износившихся элементов. Отдельные части здания не могут эксплуатироваться до их полного износа, и в течение всего срока эксплуатации проходят плановые ремонты, компенсирующие нормативный износ. Несвоевременное выполнение плановых работ может привести к преждевременному отказу инженерной системы или конструкции. Во избежание подобных ситуаций вы можете заказать услуги технического обслуживания зданий в нашей компании.

Техническое обслуживание здания представляет собой комплекс по поддержанию исправного состояния всех элементов здания, заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленный на обеспечение сохранности всего здания. Система регламентов технического обслуживания и планового ремонта призвана обеспечивать функционирование здания в штатном режиме в течение всего периода его службы.

Услуги технического обслуживания зданий также включают в себя работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации. Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и внеплановых осмотров с использованием современных инструментов технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах в рамках технического обслуживания зданий необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных осмотров контролю подвергаются отдельные конструкции здания. Внеплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других неблагоприятных природных явлений, а также после аварий.

При правильной организации технической эксплуатации зданий общие осмотры проводятся два раза в год, весной и осенью. При весеннем осмотре проверяют готовность зданий к эксплуатации в весенне-летний период, после действия снеговых нагрузок устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период выполняют следующие виды работ: укрепление водосточных труб, колен и воронок, расконсервирование и ремонт поливочной системы, ремонт оборудования площадок, отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек, раскрывают продухи в цоколях, осматривают кровлю, фасады и другие элементы здания.

При осеннем осмотре для корректной технической эксплуатации объектов  следует проверять готовность здания к эксплуатации в осенне-зимний период, уточнить объемы ремонтных работ по зданию, включенных в план текущего ремонта следующего года.

При организации технической эксплуатации зданий в перечень работ в осенне-зимний период необходимо включать утепление оконных и балконных проемов, ремонт и утепление чердачных перекрытий, укрепление и ремонт парапетных ограждений, остекление и закрытие чердачных слуховых окон, ремонт, утепление и прочистку дымовентиляционных каналов, заделку продухов в цоколях здания, консервацию поливочных систем, ремонт и укрепление входных дверей.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов зданий регламентируется действующими в стране нормативами. Компании, оказывающие услуги технического обслуживания зданий, ознакомлены с регламентом, благодаря чему работы проводятся качественно и в необходимые сроки. При проведении частичных осмотров должны быть определены неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, которые препятствуют нормальной технической эксплуатации зданий, устраняют в сроки, указанные в строительных нормах.

Если вам необходима организация технического обслуживания зданий, услуги компании «Валеско» помогут вам решить данный вопрос. Сотрудники компании имеют необходимую квалификацию, а использование инновационных технологий позволяет нам находить наилучшие решения и проводить работы в обозначенные в договоре сроки.

Управляющая компания Москвы – закажите качественные услуги у надежного партнера

 

Ремонт инженерных систем здания – это комплекс работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей инженерных систем здания. Чтобы оптимизировать затраты на ремонт, лучше всего обратиться к надежному подрядчику, в штате которого находятся квалифицированные сотрудники с опытом. Управляющая компания Москвы «Валеско» имеет необходимое оборудование и большой штат сотрудников, и в рамках услуги по управлению недвижимостью мы оказываем также услуги ремонта инженерных систем зданий.

Система планово-предупредительных ремонтов включает в себя текущий и капитальный ремонты. Мы предоставляем услуги по ремонту любой сложности в Москве и области в составе работ по технической эксплуатации.

Текущий ремонт производится с целью восстановления исправности систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания. Годовые планы составляют для уточнения пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт и мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях. Управляющая компания Москвы «Валеско» проводит качественный ремонт инженерных систем зданий, находящихся под управлением.

Капитальный ремонт – ремонт инженерных систем здания с целью восстановления их ресурса с заменой систем инженерного оборудования, а также улучшения их эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт включает в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, их восстановление или замену на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели.

Важной частью организации капитального ремонта является разработка регламента ремонтных работ. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают на основании проявления неисправности, и планово-предупредительный, когда ремонт выполняют до развития аварийной ситуации. Второй вариант является куда более экономически целесообразным. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов систем здания создается система профилактики, которая обеспечивает безотказное функционирование инженерного оборудования и коммуникаций и безаварийное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух вышеизложенных стратегий.

Система планово-предупредительных мероприятий состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, материалов, из которых они изготовлены. Услуги по ремонту включают в себя предварительный выезд инженера на объект для оценки масштабов работ.

Наша управляющая компания Москвы оказывает услуги по управлению зданий и отдельных помещений различных масштабов, расположенных в бизнес-центрах и торговых центрах города. Управляющая компания должна содержать помещения в порядке, поэтому мы внимательно следим за техническим состоянием зданий и, в случае необходимости, проводим ремонт.

Техническое обслуживание и ремонт зданий в Москве от управляющей компании

 

Техническое состояние здания является совокупностью эксплуатации инженерных систем зданий, функцией работоспособности конструктивных элементов и коммуникаций между ними. Компания «Валеско» осуществляет техническую эксплуатацию зданий в Москве и области.

Факторы, вызывающие изменения работоспособности отдельных систем здания бывают внутреннего и внешнего характера.

К группе причин внутреннего характера относят:

– Физико-химические процессы, протекающие в материалах конструкций;

– Нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации;

– Конструктивные факторы;

– Качество изготовления.

К группе причин внешнего характера относят:

– Климатические факторы (температуру, влажность, солнечную радиацию);

– Факторы окружающей среды (ветер, пыль, биологические факторы);

– Качество эксплуатации.

В процессе эксплуатации инженерных систем здания их техническое состояние изменяется в следствие естественного износа. Это выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности, надежности. Для устранения неполадок производятся планово- предупредительные мероприятия. Наша компания производит техническое обслуживание торгово-развлекательных центров, бизнес-центров, складов, гостиниц, производственных площадей.

Ухудшение технического состояния здания происходит в результате изменения физических свойств материалов, характера сопряжений между ними, размеров и форм, и вплоть до разрушения отдельных элементов или узлов целиком. Полное время эксплуатации здания можно разделить на три периода:

– Приработка;

– Нормальная эксплуатация;

– Интенсивный износ.

В начальный период технической эксплуатации здания происходит взаимная приработка элементов, релаксация напряжений, вызванные изменением и нагрузками на основании осадочных явлений, деформация ползучести в материалах. Происходит снижение механических, прочностных и ухудшение эксплуатационных характеристик систем и узлов здания. Все эти изменения в конструкциях и инженерных системах могут быть как общими, так и локальными, они происходят как самостоятельно, так и в совокупности. Мы производим техническое обслуживание оборудования зданий, а в случае необходимости осуществляем замену оборудования и ремонт инженерных систем зданий.

Наибольшее количество дефектов, отказов и аварий приходится на процесс строительства и в первый период эксплуатации зданий и сооружений, поэтому перед началом строительства осуществляется разработка ППР. Главные причины поломок – неудовлетворительное качество отдельных изделий, их монтажа, осадка оснований, температурно-влажностные изменения.

Первое время после проведения строительно-монтажных работ характеризуется приработкой всех элементов и систем здания. В этот период происходят сдвиг и отрыв внутренних стен от наружных, усадка, температурные деформации конструкции и изменение физических свойств материалов.

По окончании периода приработки конструкций и элементов здания, после заделки дефектных участков в период нормальной эксплуатации количество отказов снижается и стабилизируется. Причиной внезапных деформаций со временем могут быть неожиданные концентрации нагрузок, ползучесть материалов, неудовлетворительная эксплуатация, температурно-влажностные воздействия, неправильное выполнение регламента технического обслуживания.

Период интенсивного износа связан с явлениями старения материалов конструкций, в том числе снижением их упругости, поэтому техническое обслуживание инженерных систем здания должно быть произведено в соответствии с регламентом. Конструкции и оборудование даже при нормальных условиях эксплуатации имеют разные сроки службы и изнашиваются неравномерно. Продолжительность службы отдельных конструкций зависит от материалов, из которых они изготовлены, и условий их эксплуатации. На долговечность конструктивных элементов влияют примененные конструктивные решения и качество исполнения здания в целом. В зданиях, выполненных из прочных материалов и надежных конструкций, любой элемент служит дольше, чем в зданиях, построенных с применением менее качественных материалов.

Компания по управлению недвижимостью «Валеско» оказывает услуги технического обслуживания зданий с 2007 года и заслужила репутацию надежного партнера. Свяжитесь с нашими сотрудниками для получения консультации.

Виды износов. Услуги по управлению арендой в Москве и области

 

Компания «Валеско» оказывает услуги по управлению недвижимостью на территории Москвы и области, в которые входят техническая эксплуатация зданий, обслуживание и ремонт оборудования, клининг, услуги по дезинфекции помещений и другие виды услуг, относящиеся к данной сфере.

Во время технической эксплуатации здания его конструктивные элементы и инженерное оборудование постепенно теряют свои эксплуатационные качества под воздействием природных условий и человеческой деятельности. С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные качества, водонепроницаемость и герметичность. Это явление называется физическим (материальным или техническим) износом и определяется как в относительных величинах (в процентах), так и в стоимостном выражении.

Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость ввести понятие физического износа. Физический износ – это величина, характеризующая степень ухудшения технических и других эксплуатационных показателей здания в определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водонепроницаемости и герметичности. Техническое обслуживание здания позволяет устранить эти нарушения

Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с технической эксплуатацией здания. Процент износа определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются признаки износа и параметры количественной оценки, на основании которых определяется физический износ конструкций и систем здания в процентах.

Физический износ устанавливают:

– на основании визуального и инструментального обследования конструктивных элементов и определения процента потери их эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;

– экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

– расчетным путем;

– инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств и проведения ремонта инженерных систем здания.

Физический износ определяется методом сложения величин физического износа отдельных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических сетей и прочих элементов. В услуги по управлению недвижимостью входит восстановление всех элементов здания.

Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Метод определения физического износа на основе инженерного исследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатационных свойств.

Оценка физического износа по методу сопоставления фактических и нормативных сроков службы представляет линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессов, сопровождающих физический износ элементов здания. Поэтому необходимо проводить инструментальное обследование для объективной оценки физического износа. Данные процессы предусматривает ППР, разрабатываемый перед строительством здания.

Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период технической эксплуатации объекта (период приработки), когда конструкция еще новая, износ слабее, а к третьему периоду (к концу срока службы) интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75 %, к концу срока службы изнашивается в полтора раза больше (45 %), чем в течение первого периода (30 %).

По физическому износу отдельных конструктивных элементов и инженерных систем устанавливают износ здания в целом. При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а стоимость здания увеличивается. При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а в несменяемых – только уменьшается, так как несменяемые конструкции по физическому износу ремонтироваться не могут, а проводимые в них ремонтные работы носят восстановительный характер.

В основу регламента технического обслуживания по определению величины физического износа положено соотношение физического износа и стоимости восстановительного ремонта. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно в первые 20—30 лет и после 90—100 лет эксплуатации.

На развитие физического износа влияют такие факторы, как объем и характер капитального ремонта, планировка здания, плотность заселения, качество работ при капитальном ремонте, санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация), периодичность регламента эксплуатации. В техническое обслуживание зданий входят также услуги по ремонту.

Моральный износ — величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия технической эксплуатации здания, объем и качество предоставляемых услуг в соответствии с современными требованиями. Сущность его заключается в том, что с течением времени под влиянием непрерывного технического прогресса возникают несоответствия между вновь возводимыми и старыми зданиями, выливающееся в несоответствие здания его функциональному назначению вследствие меняющихся социальных запросов. Это заключается в несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, недостаточном уровне благоустройства и озеленении территории, устаревающем инженерном оборудовании. Поэтому услуги по управлению недвижимостью  от нашей компании включают в себя не только техническое обслуживание и ремонт, но и замену оборудования, а также ландшафтный дизайн.

Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства по своим габаритам, планировке, внешнему облику, уровню технического оснащения. Эти здания могут быть достаточно прочными, и физический износ их незначительным, но уже не отвечающим требованиям времени, то есть морально устаревшими. В этом случае проводят реконструкцию, модернизацию, переустройство старого здания для приведения его в соответствие с современными требованиями.

Различают моральный износ двух форм. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью на момент строительства. Моральный износ второй формы определяет старение здания по отношению к существующим на момент оценки объемно-планировочным санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, которые заключаются в недостатках планировки, несоответствии конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция), в отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования, вследствие чего производится ремонт инженерных систем зданий.

Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социальный. Технико-экономический способ представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования здания, выраженной в процентах от его восстановительной стоимости. Метод социальной оценки второй формы морального износа основывается на анализе коммерческих операций с объектом недвижимости. Услуги по управлению недвижимостью включают в себя проведение данного анализа и технического аудита.

Моральный износ здания меняется скачкообразно по мере изменения социальных требований, и такому износу здания подвергаются гораздо быстрее, чем физическому.

Старение сопровождается физическим и моральным износом, но закономерности изменения факторов, вызывающих физический и моральный износ, различны. Моральный износ в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Методами проектирования с учетом прогноза научно-технического прогресса можно получить объемно-планировочные и конструктивные решения, способные обеспечить соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации.

Устранение физического износа производится путем замены изношенных конструкций здания. Так как сроки службы различных конструкций могут значительно отличаться, в течение периода эксплуатации некоторые конструкции приходится менять, иногда даже по несколько раз. Иногда необходим не только ремонт инженерных систем здания и конструкций из-за морального износа, но и их замена.

Наиболее экономичными проектными решениями считаются такие, при которых сроки морального и физического износа конструкций и систем зданий совпадают. В этом случае коэффициент, учитывающий соотношение износов, стремится к единице. Услуги по эксплуатации недвижимости включают в себя проведение всех необходимых работ и обследований объекта, необходимых для его правильной эксплуатации.

Срок службы зданий. Услуги аренды и управления недвижимостью

 

Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта инженерных систем здания. Продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов и стен. Срок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе технической эксплуатации зданий эти элементы приходится заменять даже несколько раз. Услуги по эксплуатации недвижимости от нашей компании включают в себя проведение всех необходимых мероприятий.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что его отдельные конструкции постепенно утрачивают свои первоначальные свойства и становятся менее прочными. Определение сроков службы конструктивных элементов является сложной задачей, так как результат зависит от большого количества факторов, влияющих на износ. Нормативные сроки службы зданий зависят от материала изготовления основных конструкций и являются усредненными.

Нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом выполнения мероприятий технической эксплуатации зданий, обеспечивающее нормативный температурно-влажностный и комфортный режим помещений, сохраняющее при этом эксплуатационные показатели (тепло-, влаго-, воздухо-, звукозащиту) в заданных нормативных пределах, прочность, декоративные функции в течение заданного срока эксплуатации. Задачей планово предупредительных мероприятий технической эксплуатации объекта является устранение физического и морального износа конструкций и обеспечение их работоспособности.

Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий технического обслуживания и ремонту зданий, которые входят в услуги управления недвижимостью, оказываемые нашей компанией. Надежность – это свойство элемента выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные показатели в заданных пределах в течение требуемого периода. Надежность здания определяется надежностью всех его элементов. Надежность характеризуется следующими основными свойствам: ремонтопригодностью, сохраняемостью, долговечностью, безотказностью.

Ремонтопригодность – приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению отказов и повреждений путем проведения технического обслуживания здания и выполнения плановых и неплановых ремонтов.

Сохраняемость – способность отдельных элементов, а также здания в целом до ввода в эксплуатацию и во время ремонтов противостоять отрицательному влиянию неудовлетворительного хранения, транспортировки, старению до монтажа.

Долговечность – сохранение работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами для ремонтно-наладочных работ устранения внезапно возникающих неисправностей.

Безотказность – сохранение работоспособности без вынужденных перерывов в течение заданного периода времени до появления первого или очередного отказа.

Отказ – это событие, заключающееся в потере работоспособности конструкции или инженерной системы.

При замене отдельных элементов их безотказность повышается, но не достигает первоначальной, так как в конструкциях всегда существует остаточный износ элементов, которые в течение всего срока эксплуатации не меняется. Эта закономерность является причиной нормального износа здания. Оптимальную долговечность зданий определяют с учетом предстоящих затрат на его эксплуатацию за весь срок службы. Чем реже ремонтируют конструктивные элементы и стоимость этих ремонтов минимальна, тем больше оптимальный срок службы элементов и здания в целом.

Услуги управления недвижимостью от компании «Валеско» включают в себя организацию технической эксплуатации зданий. Для заказа данной услуги вы можете связаться с нашими специалистами.

Эксплуатационные требования к зданиям. Услуги технического обслуживания систем здания

 

Требования к технической эксплуатации зданий подразделяются на общие и специальные. Общие требования предъявляются ко всем зданиям, специальные – к определенной группе зданий, отличающихся спецификой назначения или технологией производства. Общие и специальные эксплуатационные требования содержатся в нормах и технических условиях на проектирование зданий. Специальные требования, определяемые назначением здания, отражаются в техническом задании на проектирование. Организация технического обслуживания систем здания включает в себя необходимые работы для содержания состояния зданий в соответствии с нормативами.

Компания «Валеско» оказывает услуги по управлению недвижимостью в Москве и области, которые в том числе подразумевают техническое обслуживание систем здания.

Срок службы здания зависит от условий эксплуатации. Эксплуатационные требования предъявляются к зданиям исходя из принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, предусматривающих минимальные затраты на техническое обслуживание и ремонт инженерных систем здания и конструкций.

При проектировании зданий и сооружений необходимо обеспечить ряд требований: конструктивные элементы и инженерные системы должны обладать максимальной безотказностью, быть ремонтопригодными. Необходимо устранять возникающие неисправности и дефекты, производить регулировку и наладку в процессе эксплуатации; предохранять конструкции от перегрузок; обеспечить санитарно-гигиенические требования к помещениям и прилегающей территории; конструктивные элементы и инженерные системы должны иметь одинаковые или близкие по значению межремонтные сроки службы; необходимо проводить мероприятия по контролю технического состояния здания, поддержанию работоспособности или исправности; подготовка к сезонной эксплуатации должна осуществляться наиболее доступными и экономичными методами; здание должно иметь устройства и необходимые для его нормальной эксплуатации помещения для размещения эксплуатационного персонала, которые отвечают требованиям соответствующих нормативных документов. Управляющая компания должна обеспечить проведение описанных выше мероприятий, поэтому проще обратиться к услугам подобных компаний, чем содержать штат сотрудников для выполнения данных работ.

Основными конструктивными элементами, по которым определяемой срок службы всего здания, являются наружные стены и фундамент. Остальные конструкции могут подвергаться замене. В современных зданиях увеличилось число конструктивных элементов, срок службы которых равен сроку службы основных, поэтому важно не только техническое обслуживание систем здания, но и составление правильного ППР.

Капитальность зданий. Услуги по управлению недвижимостью в Москве

 

При длительной эксплуатации здания его конструкции и оборудование изнашиваются. Под неблагоприятным воздействием окружающей среды конструкции теряют прочность, разрушаются, загнивают и подвергаются коррозии. Продолжительность службы конструкций зависит от материала, характера конструкции, условий технической эксплуатации объекта, прописанных в регламенте технического обслуживания.

Заказать качественные услуги технической эксплуатации зданий вы можете в нашей управляющей компании. В наши услуги по управлению недвижимостью, помимо стандартных работ по ремонту инженерных систем здания и оборудования, входят также работы по ландшафтному дизайну. Одни и те же элементы в зависимости от назначения здания имеют различные сроки службы. Под сроком службы конструкций понимают время, в течение которого под воздействием различных внешних факторов конструкции здания приходят в такое состояние, когда дальнейшая техническая эксплуатация объекта становится невозможной, а восстановление экономически нецелесообразным. В срок службы включают время, затраченное на ремонт. Срок службы здания определяется сроком службы несменяемых конструкций фундаментов, несущих стен и каркасов.

Определение сроков службы конструктивных элементов является сложной задачей, так как зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Нормативный срок службы устанавливается строительными нормами и является усредненным показателем, который зависит от капитальности зданий.

В услуги по управлению недвижимостью входит перечень задач, необходимых для правильной эксплуатации объекта, в том числе промышленный альпинизм, уборка прилегающей территории, вывоз и утилизация ТБО, круглосуточная диспетчерская служба. Обращаясь к нам, вы сможете оптимизировать расходы на содержание зданий и сосредоточиться на задачах собственного бизнеса.

По капитальности жилые здания в зависимости от материала стен и перекрытий делят на шесть групп по капитальности:
1. Особо капитальное (срок службы 150 лет);
2. Обыкновенное (срок службы 120 лет);
3. Каменное облегченное (срок службы 120 лет);
4. Деревянное, смешанное сырцовое (срок службы 50 лет);
5. Сборно-щитовое каркасное, глинобитное, саманное, фахверковое (срок службы 30 лет);
6. Каркасно-камышитовое (срок службы 15 лет).

Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные, нормативный срок службы таких зданий 150 лет, при правильной эксплуатации и техническом обслуживании. Введение в состав здания элементов из материалов с меньшим сроком службы ведет к уменьшению нормативного срока службы всего здания в целом. Например, шестая группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы 15 лет. Для каждой группы установлены требуемые эксплуатационные качества, долговечность и огнестойкость.

Производственные здания подразделяются на четыре группы по капитальности.

К первой группе относятся здания, к которым предъявляют наиболее высокие требования, к четвертой – здания с минимально необходимыми прочностью и долговечностью, качеством отделки, степенью оснащения инженерными и санитарно-техническими системами.

Долговечность конструкций – это срок их службы без потери требуемых качеств при заданном режиме эксплуатации и в данных климатических условиях. Установлены четыре степени долговечности ограждающих конструкций, лет: первая степень – срок службы не менее 100; вторая – 50; третья – не менее 50 – 20; четвертая – до 20.

Противопожарные требования, предъявляемые к зданиям, устанавливают необходимую степень их огнестойкости, которая определяется степенью возгораемости и пределом огнестойкости его основных конструкций и материалов в зависимости от функционального назначения.

Качественное техническое обслуживание зданий и сооружений продлевает срок их службы, и должно производиться в соответствии с регламентом технического обслуживания. Услуги по управлению недвижимостью от компании «Валеско» позволят наиболее эффективно использовать площади коммерческих объектов. Помимо основных услуг, мы также выполняем ландшафтные работы и озеленение территорий.

Приемка новых зданий в эксплуатацию

 

Приемка в эксплуатацию законченных строительством новых зданий и сооружений производится в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04-87. Приемка зданий в эксплуатацию после их капитального ремонта производится государственными комиссиями с последующим утверждением актов приемки в соответствии с ВСН 42-85 (р). Компания «Валеско» оказывает услуги по управлению недвижимостью и осуществляет приемку зданий.

До предъявления объектов государственным приемочным комиссиям рабочая группа, которая назначается заказчиком, должна проверить соответствие объектов и смонтированного оборудования проекту, соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил, а также результаты испытаний и комплексного опробования оборудования, подготовленность объектов к эксплуатации и выпуску продукции. Также необходимо доказать выполнение мероприятий по обеспечению условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и санитарных норм, защиты окружающей среды.

Законченные объекты производственного и жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию в том случае, когда они к ней подготовлены, на них устранены недоделки и начат выпуск продукции, предусмотренной проектом (в случае производственных зданий). Жилые дома и общественные здания нового микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения, выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территорий в соответствии с утвержденным проектом застройки территории.

Если жилые здания состоят из нескольких секций, то они могут приниматься в эксплуатацию отдельными секциями. Жилые здания, секции в многосекционных жилых домах, имеющие встроенные, встроенно-пристроенные, пристроенные помещения для предприятий торговли, общественного питания, культурно-бытового обслуживания населения, следует принимать в эксплуатацию одновременно с указанными помещениями.

Датой приемки зданий и сооружений в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией. Для проверки объектов перед работой государственных приемочных комиссий решением организации-заказчика назначаются рабочие комиссии. В состав таких комиссий включаются представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатирующей организации, генерального проектировщика, органов санитарного и пожарного надзора.

Рабочие комиссии обязаны проверять соответствие выполненных строительно-монтажных работ, мероприятий по охране труда, обеспечению взрывобезопасности, пожаробезопасности, антисейсмических мероприятии проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам.

Рабочие комиссии должны проверять отдельные конструкции, узлы зданий и произвести приемку здания в  эксплуатацию для предъявления Государственной приемочной комиссии, проверить готовность производственных предприятий к началу выпуска продукции или оказанию услуг в объеме, соответствующем нормам освоения проектных мощностей в начальный период, укомплектование кадрами, обеспеченность эксплуатационных кадров санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания.

По результатам проверки рабочая комиссия составляет акт о готовности зданий и сооружений для предъявления Государственной приемочной комиссии по установленной форме. Окончательную приемку зданий и сооружений в эксплуатацию производит Государственная комиссия. В состав Государственной приемочной комиссии включают представителей заказчика, эксплуатационной организации, генерального подрядчика, архитектора – автора проекта, органов государственного архитектурно-строительного контроля, органов государственного санитарного и пожарного надзора.

Государственную приемочную комиссию назначают не позднее, чем за три месяца до установленного срока при приемке в эксплуатацию объектов производственного назначения и за 30 дней – зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения. Государственные приемочные комиссии проверяют устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями, готовность объекта к приемке в эксплуатацию. Приемка зданий и сооружений в эксплуатацию оформляется актами, составленными по форме согласно СНиП 3.01.04-87. Приемка законченных капитальным ремонтом зданий должна производиться только после выполнения всех ремонтно-строительных работ в полном соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, а также после устранения всех дефектов и недоделок.

Технический аудит здания

 

Методика оценки технического состояния строительных конструкций зданий.

Технический аудит здания заключается в определении степени повреждения, категории технического состояния и возможности дальнейшей эксплуатации их по прямому или измененному (при реконструкции) функциональному назначению. Компания «Валеско» осуществляет технический аудит в рамках услуги по управлению недвижимостью. Помимо технического аудита объектов, в услугу входит также техническое обслуживание зданий, оказание клининговых услуг, ландшафтная архитектура и другое. С полным списком услуг, которые могут входить в договор управления недвижимостью, вы можете ознакомиться здесь.

Технический аудит здания производят путем сопоставления предельно допустимых (расчетных или нормативных) и фактических значений, характеризующих прочность, устойчивость, деформативность (по I и II группам предельных состояний) и эксплуатационные характеристики строительных конструкций.

Критерии оценки технического состояния зависят от функционального назначения и конструктивной схемы здания, вида строительных конструкций и материалов, качественной технической эксплуатации объекта. За предельно допустимые значения критериев оценки технического состояния зданий принимают расчетные схемы, нагрузки и воздействия, прочностные и физико-механические характеристики материалов и конструкций (из проектной документации), геометрические параметры зданий (по рабочим чертежам), эксплуатационные характеристики (по расчетам в проектной документации). Чтобы поддерживать состояние здания в соответствии с нормами, перед началом строительства разрабатывают ППР.

Фактические значения критериев оценки технического состояния строительных конструкций принимаются по результатам технического аудита, который заключается в визуальных и инструментальных обследований, лабораторных испытаний, поверочных расчетов.

Критерии оценки технического состояния строительных конструкций разделяют на две группы: критерии, характеризующие несущую способность, устойчивость и деформативность, и критерии, характеризующие эксплуатационную пригодность зданий. Предельно допустимые значения критериев оценки технического состояния конструкций зданий, которые устанавливаются регламентом технического обслуживания.

Техническое состояние конструкций устанавливают на основе оценки совокупного влияния повреждений, дефектов, выявленных в процессе предварительного обследования, поверочных расчетов их несущей способности, устойчивости и эксплуатационной пригодности. Если один из критериев технического состояния конструкций здания не отвечает требованиям нормативных документов, конструкции необходимо усиливать или заменять, производить ремонт инженерных систем здания.

Технический аудит здания включает определение категории технического состояния конструкций с учетом степени повреждения и величины снижения несущей способности; установление эксплуатационной пригодности конструкций по основным критериям (температурно-влажностный режим, загазованность, освещенность, герметичность, звукоизоляция и т.д.); разработку по дальнейшей технической эксплуатации зданий и сооружений.

При проведении технического аудита зданий фактические значения критериев оценки параметров конструкций, полученных в результате обследования, сопоставляются с проектными или нормативными значениями. Нормативные значения принимают по СНиП. Оценка технического состояния зданий и сооружений осуществляется на основе анализа результатов детального обследования строительных конструкций и поверочных расчетов несущей способности, эксплуатационной пригодности.

Комплексное обслуживание инженерных систем объекта недвижимости

 

В комплексное обслуживание инженерных систем входит профилактические, плановые, регламентные и аварийные работы на объектах с инженерными системами любой сложности. Комплексное обслуживание инженерных и сервисных систем и коммуникаций объекта производится в соответствии с графиками планово-предупредительного ремонта и осмотров (ППР, ППО), регламентами ППР, разработанными в соответствии с нормативной документацией и инструкциями по эксплуатации оборудования.

 

В процессе комплексного обслуживания инженерных систем решаем ряд важнейших задач:

  • Приведение здания в соответствие с нормами безопасности
  • Обеспечение соблюдения техники безопасности, пожарной безопасности: ведение журналов и подготовка инструкций по охране труда, технике безопасности, по действиям в случае возникновения чрезвычайных ситуаций, проведение инструктажей с персоналом объекта и подрядных организаций
  • Оптимизация эксплуатационных расходов
  • Продление срока эксплуатации здания, повышение его рыночной стоимости, техническое обслуживание зданий
  • Улучшение условия труда арендаторов
  • Ведение архива исполнительной и технической документации
  • Ремонт инженерных систем здания

 

Комплексное обслуживание инженерных систем также включает себя работы по обслуживанию:

  • Систем электроснабжения, ДГУ и ИБП
  • Систем теплоснабжения
  • Систем газоснабжения
  • Лифтового хозяйства
  • Систем водоснабжения, водоочистки, водоотведения
  • Систем пожаротушения
  • Систем вентиляции и кондиционирования
  • Систем холодоснабжения
  • Автоматизированных систем управления зданием

 

Имеем допуск к работе:

  • С электроустановками до и выше 1000 В.
  • С тепловыми установками
  • По эксплуатации лифтов

 

I. Закупка запасных частей и материалов

При проведении комплексного обслуживания инженерных систем мы берем на себя обязательства по закупке и поставке необходимых деталей и материалов.

Осуществляем закупку, поставку и замену оборудования, агрегатов, запасных частей и расходных материалов, которые выработали свой ресурс.

Предоставляем заказчику рекомендации по модернизации инженерных систем и оборудования, закупке дополнительных запасных частей и расходных материалов.

II. Взаимоотношения с городскими и коммунальными службами

Взаимодействие с поставщиками энергоресурсов – задача, которая требует постоянного    внимания со стороны собственника или арендатора здания для обеспечения правильной эксплуатации систем электроснабжения.  ГК «Валеско» занимается этим вопросом профессионально и эффективно, освобождая время клиентов для более важных бизнес-процессов.

Предоставляемые услуги:

  • Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями
  • Контроль и учет потребления коммунальных услуг
  • Внесение предложений по оптимизации потребления ресурсов

III. Взаимодействие с муниципальными, региональными и федеральными органами власти и надзорными организациями

Представляем интересы собственника в процессе взаимодействия с муниципальными, региональными и федеральными органами власти и организациями надзора, такими как:

  • Ростехнадзор
  • Мосводоканал
  • МОЭК
  • Мосэнергосбыт

В перечень услуг входит составление отчетов для контролирующих ведомств, содействие организации в устранении замечаний по предписаниям.

IV. Сезонные мероприятия по подготовке систем и оборудования

В комплексное обслуживание инженерно-технических систем входит проведение сезонных мероприятий по подготовке систем и оборудования к работе в осенне-зимний период, включая:

  • Подготовку всех систем и коммуникаций здания к осенне-зимнему периоду и вступлению в отопительный сезон
  • Услуги по ремонту и устранение неисправностей
  • Сдачу ИТП (ЦТП) контролирующим органам и получение Акта-допуска к отопительному сезону
  • Подготовку систем обогрева кровли к осенне-зимнему периоду
  • Подготовку систем кондиционирования здания к весенне-летнему периоду

V. Круглосуточная диспетчерская служба

Круглосуточная диспетчерская служба ООО «Валеско-Сервис» следит за функционированием всех систем и коммуникаций здания, и при появлении неполадок оперативно устраняем их.

В нашей компании работает только квалифицированный инженерный и технический персонал, способный в кратчайшие сроки устранить возникшие неполадки. В распоряжении сотрудников ООО «Валеско-Сервис» находится корпоративный автомобиль с набором профессиональных инструментов и расходных материалов, необходимых для ликвидации аварийных ситуаций.

VI. Отчетность

Ежемесячно компания «Валеско-Сервис» предоставляет заказчику полный отчет о проделанной работе по комплексному обслуживанию инженерных систем зданий за отчетный период, форма которого является обязательным приложением к Договору оказания услуг.

В ежемесячный отчет входят следующие разделы:

  • Информация об аттестации и допуске к работам ответственных лиц и исполнителей
  • Наши замечания по техническому состоянию объекта и его инженерных систем, предложения по модернизации, замене оборудования или устранению неисправностей
  • Отчет о проведенном ремонте инженерных систем здания
  • Сведения об использовании запасных частей и расходных материалов с приложением подтверждающих документов
  • Замечания по работе подрядных организаций, рекомендации по ремонту
  • Отработка документов инженерных систем и оборудования, обеспечивающих исправное состояние и безопасную техническую эксплуатацию здания
  • Модернизация инженерных систем и оборудования, а в некоторых случаях — согласование с заказчиком дополнительных работ и услуг, необходимость реализации которых была выявлена в процессе комплексного технического обслуживания здания.